Que un edificio tenga aspecto de nave no determina por sí solo su normativa de seguridad contra incendios. La pregunta decisiva es otra: ¿qué actividad y qué uso se desarrollan realmente en su interior? Desde la entrada en vigor del Real Decreto 164/2025, esta distinción resulta especialmente importante para separar los establecimientos industriales de los almacenes no industriales.
La reforma no elimina la colaboración entre el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI). La ordena de otra manera. Cuando el almacén no es industrial, el punto de entrada es el DB-SI del CTE, que a su vez remite a varios anexos del RSCIEI para caracterizar el riesgo y fijar condiciones constructivas y dotacionales.
Nota BIMELSA · Idea clave no debe escogerse la norma por la forma de la nave, por estar en un polígono o por la denominación coloquial del inmueble. Primero se clasifica la actividad y el uso; después se establece cómo se coordinan el CTE DB-SI y el RSCIEI.
Qué ocurría con el RSCIEI de 2004
El reglamento aprobado por el Real Decreto 2267/2004 incluía dentro de su ámbito las industrias, los almacenamientos industriales, determinados talleres y estacionamientos, y los servicios auxiliares o complementarios. Además, su artículo 2.2 extendía expresamente la aplicación a todos los almacenamientos de cualquier tipo de establecimiento cuando su carga de fuego total alcanzaba o superaba 3.000.000 MJ.
Ese criterio permitía que un almacenamiento perteneciente a una actividad no industrial entrara directamente en el RSCIEI por superar el umbral de carga de fuego. Por tanto, el análisis no terminaba al comprobar que la actividad principal no era industrial: había que revisar también la carga de fuego total del almacenamiento.
El texto de 2004 está derogado, pero continúa siendo relevante para entender proyectos y establecimientos existentes sometidos a su régimen transitorio. Puede consultarse en la publicación oficial del Real Decreto 2267/2004 en el BOE.
Qué cambia con el Real Decreto 164/2025
El nuevo RSCIEI delimita su ámbito de forma más precisa. Conforme a sus artículos 2 y 3, se aplica a los establecimientos cuyo uso principal es industrial. Entre ellos incluye las actividades industriales, los talleres de reparación de vehículos, sus servicios auxiliares o complementarios y los almacenes industriales definidos por el propio reglamento.
Un almacén se considera industrial cuando está integrado en un establecimiento industrial o es auxiliar de este. También pueden entrar en la definición determinados almacenes vinculados a una actividad industrial de transporte y los almacenes logísticos dedicados principalmente a esa actividad cuando su carga de fuego total ponderada y corregida, QT, sea igual o superior a 3.000.000 MJ.
El reglamento aclara, además, que no se consideran logísticos a estos efectos los almacenes de establecimientos dedicados principalmente a la venta física, los archivos o bibliotecas, ni los almacenes de herramientas o equipos que prestan apoyo a empresas de servicios. Es decir, almacenar productos no convierte automáticamente un establecimiento en industrial.
El artículo 4 mantiene la coordinación para edificios o establecimientos en los que conviven actividades industriales y usos no industriales. Los espacios no industriales quedan sometidos a su normativa propia y, cuando se superan los límites establecidos, deben constituir sectores de incendio independientes conforme al DB-SI.
La nueva figura de uso Almacén en el CTE DB-SI
La disposición final segunda del Real Decreto 164/2025 modificó el DB-SI e incorporó expresamente el uso Almacén. La terminología del documento lo define como el edificio o establecimiento destinado principalmente al almacenamiento de materiales o productos. También alcanza a determinadas zonas de almacenamiento integradas en otros usos cuando su QT sea igual o superior a 3.000.000 MJ, con las salvedades que recoge el propio DB-SI para locales de riesgo especial.
Para estos edificios, establecimientos o zonas, el cumplimiento se articula de forma combinada:
- La compartimentación en sectores se determina aplicando la tabla 1.1 de la Sección SI 1 del DB-SI.
- La caracterización del riesgo y los requisitos constructivos y dotacionales proceden de los anexos I, II, III y IV del RSCIEI.
- La ocupación se calcula con la densidad asignada a archivos y almacenes en la tabla 2.1 de la Sección SI 3 del DB-SI.
Por eso no sería exacto resumir el cambio diciendo que “ahora solo se aplica el CTE”. En un almacén no industrial, el DB-SI es la norma que encuadra el uso, pero incorpora por remisión una parte sustancial de la metodología y de las exigencias del RSCIEI.
La redacción actual puede revisarse en el Documento Básico DB-SI publicado en el portal oficial del Código Técnico. La modificación normativa y sus disposiciones transitorias figuran en el Real Decreto 164/2025 en el BOE.
Antes y ahora: comparación práctica
| Aspecto | Antes: RD 2267/2004 | Ahora: RD 164/2025 y DB-SI | Consecuencia para el proyecto |
|---|---|---|---|
| Criterio de entrada | El RSCIEI incluía los establecimientos industriales y, adicionalmente, cualquier almacenamiento con carga de fuego total igual o superior a 3.000.000 MJ. | El RSCIEI se centra en establecimientos de uso principal industrial y define de forma específica el almacén industrial. El DB-SI regula el uso Almacén no industrial. | Debe justificarse primero la actividad y el uso real, no solo la tipología constructiva. |
| Almacén no industrial | Podía entrar directamente en el RSCIEI por el umbral de carga de fuego del artículo 2.2. | Se encuadra en el DB-SI como uso Almacén, con remisión a los anexos I a IV del RSCIEI. | La memoria debe explicar claramente qué exigencia procede del DB-SI y cuál se aplica por remisión al RSCIEI. |
| Almacén logístico | El umbral general operaba sobre almacenamientos de cualquier tipo de establecimiento. | Para la consideración de almacén industrial logístico se atiende a la actividad principal y al umbral de QT de 3.000.000 MJ. | La palabra “logístico” no basta: hay que comprobar la actividad efectivamente desarrollada y la carga de fuego. |
| Usos mixtos | Existían reglas de compatibilidad para zonas no industriales. | El artículo 4 actualiza los usos, superficies y condiciones de sectorización de las zonas no industriales. | Puede resultar necesario aplicar regímenes distintos dentro del mismo edificio y definir sectores independientes. |
Cómo decidir qué normativa se aplica
Una comprobación ordenada evita partir de una conclusión equivocada. En la fase de proyecto conviene documentar, como mínimo, los siguientes pasos:
- Identificar la actividad principal y la titularidad. Debe describirse qué se fabrica, repara, transporta, almacena, vende o presta realmente.
- Comprobar si existe uso principal industrial. Si lo hay, se analiza el ámbito del artículo 2 del RSCIEI y la definición de establecimiento industrial.
- Clasificar el almacenamiento. Hay que verificar si es auxiliar de una industria, si deriva de una actividad industrial de transporte o si es un almacén logístico que cumple las condiciones del artículo 3.
- Calcular QT cuando sea determinante. El umbral de 3.000.000 MJ sigue apareciendo, pero no desempeña exactamente el mismo papel que en el reglamento de 2004.
- Reconocer los usos no industriales. Si se trata de uso Almacén del DB-SI, deben coordinarse su tabla de sectorización, su criterio de ocupación y los anexos del RSCIEI a los que remite.
- Revisar coexistencias y transitorios. Una nave con oficinas, comercio, aparcamiento u otros usos puede requerir sectorización y reglas diferentes. La fecha de licencia y el alcance de una reforma también pueden cambiar el régimen aplicable.
Casos prácticos
Nave de fabricación con almacén de producto terminado
La actividad principal es industrial y el almacén está integrado en el establecimiento o es auxiliar de este. El encuadre de partida es el RSCIEI. Si existen oficinas, zonas comerciales u otros usos subsidiarios, se comprueba además la compatibilidad reglamentaria del artículo 4.
Centro logístico dedicado principalmente a recepción y distribución
Debe verificarse si responde a la definición reglamentaria de almacén logístico y calcular QT. Cuando la carga de fuego total ponderada y corregida alcanza 3.000.000 MJ, el nuevo reglamento lo integra en el concepto de almacén industrial. Si no alcanza ese umbral, no procede forzar su entrada directa en el RSCIEI por la regla antigua: habrá que estudiar su encuadre en el DB-SI.
Almacén de herramientas de una empresa de servicios
El artículo 3 aclara que este tipo de almacenamiento de apoyo no se considera logístico a efectos del RSCIEI. Si el establecimiento o la zona se destinan principalmente a almacenar materiales o productos y no existe una actividad industrial que determine su inclusión, el análisis parte del uso Almacén del DB-SI, sin olvidar la remisión técnica a los anexos del RSCIEI.
Servicio de alquiler de trasteros
El DB-SI lo considera expresamente uso Almacén. Además, fija un nivel de riesgo intrínseco medio, subnivel 5, cuando la altura de almacenamiento es igual o inferior a 3 m; si supera esa altura, el nivel es alto y debe calcularse el subnivel conforme al RSCIEI.
Zona de venta al público con autoservicio
No se considera uso Almacén por el mero hecho de contener mercancías: mantiene el uso Comercial. No obstante, el DB-SI prevé una regla adicional cuando concurren simultáneamente una QT igual o superior a 3.000.000 MJ y una altura de almacenamiento superior a 5 m, supuesto en el que se incorporan las condiciones del RSCIEI que resulten más exigentes.
Qué ocurre con edificios y expedientes anteriores
El Real Decreto 164/2025 entró en vigor el 10 de mayo de 2025. Su disposición transitoria primera establece, con carácter general, que los establecimientos industriales existentes no tienen que adaptarse íntegramente a las nuevas exigencias y continúan sujetos a la reglamentación con la que fueron autorizados, sin perjuicio de las obligaciones nuevas que la propia disposición hace extensivas y de los supuestos de ampliación, reforma significativa o cambio de actividad.
Las modificaciones del DB-SI tienen su propio régimen en la disposición transitoria séptima. Esta protege determinadas obras con licencia solicitada antes de la entrada en vigor y permitió optar por el régimen anterior para solicitudes presentadas durante los seis meses siguientes, siempre que se cumplieran los plazos de inicio de obra. Por tanto, en una intervención sobre una nave existente no basta con mirar la norma vigente hoy: deben revisarse la fecha y el contenido de la licencia, el comienzo de las obras y el alcance real de la actuación.
Errores frecuentes al justificar una nave o un almacén
- Aplicar el RSCIEI porque el inmueble se anuncia como nave industrial, sin comprobar la actividad.
- Aplicar únicamente el CTE a un uso Almacén, omitiendo los anexos del RSCIEI a los que remite el DB-SI.
- Utilizar el umbral de 3.000.000 MJ como si el artículo 2.2 del reglamento de 2004 siguiera vigente sin cambios.
- Confundir un almacén logístico con cualquier local donde se depositan productos.
- Olvidar las reglas de compatibilidad cuando coexisten usos industriales y no industriales.
- Aplicar automáticamente el nuevo régimen completo a un establecimiento existente sin estudiar las disposiciones transitorias.
Conclusión
El cambio de 2025 desplaza el centro de la decisión desde una regla general basada en el almacenamiento y su carga de fuego hacia una clasificación más precisa de la actividad. El nuevo RSCIEI regula directamente los establecimientos y almacenes industriales definidos en sus artículos 2 y 3. Los almacenes no industriales se encuadran en el DB-SI como uso Almacén, aunque este documento utiliza el RSCIEI para buena parte de su caracterización y de sus exigencias técnicas.
La respuesta correcta, por tanto, puede ser “RSCIEI”, “CTE DB-SI con remisión al RSCIEI” o una combinación de regímenes dentro del mismo edificio. Para determinarla hacen falta la actividad, la titularidad, la carga de fuego, la altura de almacenamiento, los usos coexistentes y la situación administrativa del expediente.
Este contenido es orientativo. La normativa aplicable debe justificarse para cada actividad, edificio, licencia y alcance de intervención concretos.
